„Der Käufer zahlt den Notar“ – dieser Satz stimmt in etwa zu neunzig Prozent, und genau die fehlenden zehn Prozent überraschen Verkäufer regelmäßig auf der Schlussabrechnung. Wer eine Immobilie verkauft, sollte wissen, welche Positionen tatsächlich auf ihn zukommen, wie sie sich berechnen und an welcher Stelle im Kaufvertrag über die Verteilung entschieden wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei rund 1,5 % des Kaufpreises – etwa 1,0 % Notar, 0,5 % Grundbuchamt.
- Den Großteil trägt der Käufer: Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung.
- Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Löschung bestehender Grundpfandrechte – meist 100–300 €.
- Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und bundesweit identisch. Ein Preisvergleich zwischen Notaren ist nicht möglich.
- Die Kostenverteilung ist Vertragspraxis, kein Gesetz – sie kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden.
- Seit dem 1. Juni 2025 sind die Sätze durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 spürbar gestiegen.
Warum ein Preisvergleich beim Notar sinnlos ist
Anders als bei Handwerkern oder Maklern gibt es beim Notar keinen Wettbewerb über den Preis. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) legt die Gebühren bundeseinheitlich fest, gestaffelt nach dem Geschäftswert – bei einem Immobilienkauf also nach dem beurkundeten Kaufpreis. Ein Notar in Essen rechnet exakt dieselben Sätze ab wie einer in München.
Was Sie beeinflussen können, ist der Umfang: Jede zusätzliche Beurkundung, jede nachträgliche Vertragsänderung und jede Sonderkonstruktion – etwa ein Nießbrauchsvorbehalt, ein Wohnrecht oder eine Ratenzahlungsvereinbarung – erzeugt zusätzliche Gebühren. Ein sauber vorbereiteter Vertragsentwurf, der beim Termin nicht mehr grundlegend geändert werden muss, ist deshalb der wirksamste Kostenhebel.
Wer zahlt was? Die Aufteilung im Detail
| Position | Wer zahlt üblicherweise | Größenordnung |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer | ca. 1,0 % des Kaufpreises |
| Auflassungsvormerkung | Käufer | in den Notarkosten enthalten |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Käufer | ca. 0,5 % des Kaufpreises |
| Eintragung der neuen Grundschuld | Käufer | abhängig vom Darlehensbetrag |
| Löschung alter Grundpfandrechte | Verkäufer | ca. 100–300 € |
| Löschung von Wohn-, Nießbrauch- oder Wegerechten | Verkäufer | je nach Recht |
| Löschungsbewilligung der Bank | Verkäufer | häufig kostenfrei, teils Bearbeitungsgebühr |
| Notaranderkonto (falls vereinbart) | meist Käufer | zusätzliche Hebegebühr |
Beispielrechnung: Reihenhaus in Essen für 380.000 €
Ein typisches Szenario für die Region – mit einer noch eingetragenen, aber bereits getilgten Grundschuld über 200.000 €:
- Notarkosten Beurkundung und Abwicklung (Käufer): rund 3.800 €
- Grundbuchkosten Eigentumsumschreibung (Käufer): rund 1.900 €
- Löschung der Altgrundschuld (Verkäufer): rund 200–250 €
Für die Verkäuferseite bleiben also im Regelfall gut 200 Euro – eine überschaubare Position, verglichen mit der Maklerprovision oder einer möglichen Spekulationssteuer. Alle Beträge sind Näherungswerte; die exakte Berechnung nimmt das Notariat auf Basis des GNotKG vor.
Bevor Sie über Nebenkosten nachdenken: Kennen Sie den Wert?
Eine datenbasierte Ersteinschätzung Ihrer Immobilie – in rund 3 Minuten, kostenlos und unverbindlich.
Die Löschung der Grundschuld – der Punkt, den Verkäufer übersehen
Viele Eigentümer haben ihr Darlehen längst abbezahlt, die Grundschuld steht aber weiterhin im Grundbuch. Das ist normal und war jahrelang unproblematisch. Beim Verkauf wird es relevant: Der Käufer will ein lastenfreies Grundbuch, seine finanzierende Bank besteht darauf.
Der Ablauf: Sie fordern bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank stellt sie aus, häufig kostenfrei, teilweise gegen eine Bearbeitungsgebühr. Diese Bewilligung geht an den Notar, der die Löschung beim Grundbuchamt veranlasst. Die Gebühren dafür trägt der Verkäufer.
Zeitfaktor beachten: Manche Banken brauchen für die Löschungsbewilligung mehrere Wochen. Fordern Sie das Dokument an, sobald der Verkauf konkret wird – nicht erst nach der Beurkundung. Ist das Darlehen noch nicht getilgt, kommt zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel, die je nach Restlaufzeit erheblich sein kann.
Kann man die Kostenverteilung ändern?
Ja. Die übliche Aufteilung ist gelebte Vertragspraxis, keine gesetzliche Vorgabe. Im Kaufvertrag lässt sich abweichend regeln, wer welche Position übernimmt – etwa wenn ein Verkäufer im Rahmen der Verhandlung anbietet, einen Teil der Nebenkosten zu tragen, um den Kaufpreis zu halten.
Wichtig: Gegenüber dem Notar haften beide Parteien gesamtschuldnerisch. Zahlt der Käufer seine Rechnung nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer wenden – unabhängig davon, was intern vereinbart wurde. Das ist in der Praxis selten, aber ein Grund, bei Käufern mit unklarer Finanzierung genauer hinzusehen.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Für selbstgenutztes Wohneigentum: nein. Bei vermieteten Objekten sieht es anders aus – hier gehören die Notarkosten des Käufers zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die Kosten der Grundschuldbestellung sind bei Vermietung sogar als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Auf Verkäuferseite können die Löschungskosten die Bemessungsgrundlage für eine anfallende Spekulationssteuer mindern. Die konkrete Behandlung im Einzelfall gehört in die Hände eines Steuerberaters.
Häufige Fragen zu den Notarkosten beim Hausverkauf
Wer sucht den Notar aus?
In der Regel der Käufer, weil er den Großteil der Kosten trägt. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen – die Auswahl bedeutet also keinen inhaltlichen Vorteil.
Wann wird die Notarrechnung fällig?
Meist einige Wochen nach der Beurkundung, sobald die Abwicklung abgeschlossen ist. Der Notar rechnet die Positionen einzeln auf und weist sie den Parteien zu.
Was kostet es, wenn der Kauf nach der Beurkundung platzt?
Die bereits erbrachten Notarleistungen sind zu bezahlen. Scheitert der Vertrag vor der Beurkundung, fallen für einen bloßen Entwurf reduzierte Gebühren an – kostenfrei ist der Rücktritt in diesem Stadium in der Regel aber nicht.
Fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an?
Ja, das ist eine separate Position und trägt üblicherweise der Käufer. In Nordrhein-Westfalen liegt der Satz bei 6,5 % des Kaufpreises – deutlich mehr als Notar und Grundbuch zusammen.
Brauche ich beim Verkauf einen eigenen Notar?
Nein. Ein Notar beurkundet für beide Parteien. Bei komplexen Konstellationen – etwa einem Verkauf aus einer Erbengemeinschaft oder im Rahmen einer Scheidung – kann eine zusätzliche anwaltliche Beratung sinnvoll sein.
Fazit
Für Verkäufer sind die Notarkosten die kleinste Sorge im Verkaufsprozess: Im Normalfall bleiben ein paar hundert Euro für die Löschung alter Grundpfandrechte. Wichtiger ist der zeitliche Vorlauf – die Löschungsbewilligung der Bank ist ein klassischer Verzögerungsgrund kurz vor dem Notartermin.
Deutlich mehr Einfluss auf Ihr Ergebnis hat der erzielte Kaufpreis. Wie sich der in Essen und Umgebung realistisch einordnen lässt, zeigt unser Beitrag zum Immobilienmarkt Essen. Was ein Makler kostet und welche Leistung dahintersteht, lesen Sie unter Was kostet ein Immobilienmakler.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Alle Beträge sind Näherungswerte auf Basis des GNotKG. Stand: August 2026.