Diese charmante 2,5-Zimmer-Wohnung mit 67,29 m² befindet sich im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf, unmittelbar an der Grenze zum beliebten Stadtteil Pempelfort. Die Lage zählt seit Jahren zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt und verbindet urbanes Leben mit einer gewachsenen Nachbarschaftsstruktur.
Beim Betreten der Wohnung öffnet sich ein großzügiger, heller Flur, der als zentrales Herzstück fungiert und den Zugang zu allen Räumen ermöglicht. Links liegt das ruhige Schlafzimmer – ideal für erholsame Nächte. Große Fenster schaffen eine angenehme Lichtatmosphäre und bieten einen charmanten Blick über die Dächer Düsseldorfs.
Rechts vom Flur befindet sich das großzügige, lichtdurchflutete Wohnzimmer. Von hier aus gelangen Sie auf den Balkon, der zusätzlichen Freiraum bietet – perfekt für entspannte Stunden oder einen kleinen urbanen Garten.
Die Küche liegt ebenfalls auf der rechten Seite und kann auf Wunsch zum Wohnbereich hin geöffnet werden. So entsteht ein moderner, kommunikativer Wohn- und Kochbereich. Ein weiterer Balkon an der Küche sorgt beim Frühstücken oder Kochen für frische Luft und Tageslicht.
Direkt neben der Eingangstür befindet sich das gepflegte Tageslichtbad, das funktional und zeitgemäß ausgestattet ist – unter anderem mit einer erneuerten Duschtasse, die Komfort und modernes Design verbindet.
Die Wohnung wird vermietet verkauft. Die langjährigen Mieter leben seit über 10 Jahren in der Wohnung und möchten das Mietverhältnis sehr gerne fortsetzen. Gleichzeitig besteht hier ein attraktives Mietsteigerungspotenzial: Die Mieter sind offen für eine angemessene Anpassung, wodurch die Mietrendite dieser Kapitalanlage langfristig weiter deutlich gesteigert werden kann.
**Gebäude**
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhaus mit klassischem Altbaucharakter. Die ansprechende Fassade, typische Proportionen sowie architektonische Details wie Stuckelemente verleihen dem Gebäude seinen besonderen Charme.
Im Zuge der geplanten Maßnahmen am Gebäude werden zusätzlich der Hausflur modernisiert sowie die Fassade neu gestrichen. Darüber hinaus ist vorgesehen, das Dach vollständig neu zu dämmen, wodurch sowohl der energetische Standard als auch der Wohnkomfort langfristig verbessert werden.
Die hierfür anfallenden Kosten werden vom aktuellen Eigentümer übernommen, sodass für den Erwerber keine zusätzlichen Kosten aus diesen Maßnahmen entstehen.
**Bewirtschaftungskosten**
Die Heizkosten werden direkt vom Mieter getragen. Jede Wohnung betreibt seine eigene Gas-Etagen-Heizung.
Die nicht umlagefähigen Kosten betragen aktuell ca. 100€ monatlich und beinhalten unter anderem Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage.
**Steuerliche Aspekte / Abschreibung**
Das Objekt bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein zertifizierter Gutachter hat eine geschätzte Restnutzungsdauer von 15 Jahren ermittelt. Daraus ergibt sich ein möglicher Abschreibungssatz von 6,67 % jährlich und damit eine deutlich erhöhte steuerliche Abschreibung im Vergleich zur regulären linearen Abschreibung.
Dies kann bis zu 18.000€ Steuerersparnis in den ersten Jahren erbringen.
Steuerliche Bewertungen erfolgen stets in Abstimmung mit einem Steuerberater. Die Anerkennung der Restnutzungsdauer unterliegt der jeweiligen Prüfung durch das zuständige Finanzamt.
Auf Wunsch kann eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung für Kapitalanleger erstellt werden.
・Wohnfläche 69,45 m²
・Zimmer: 2,5
・Gebäudetyp: Jugendstil-Mehrfamilienhaus
・Das Dachgeschoss soll ausgebaut werden, in diesem Zuge erhält das Haus eine neue Dachdämmung
・Nach dem Umbau soll der Hausflur und die Fassade gestrichen werden
・1 Badezimmer
・1 Balkon zur ruhigen Hofseite
・Helle Räume, klassische Altbauproportionen
・3,54 m hohe Decken
・Energieausweis: aktuell in Neuerstellung künftig Verbrauchsausweis
